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1. 前言

那些”看过标题就不想看全文”的杠精可能要失望了，本人是少数能够把炒房、炒股、风投、信托、基金、债券 各个行业摸遍打通关了的实践派。

十年前就开始研究水库的宏观价值，坚定"知行合一"，一直全仓深圳核心地段房产也让我获益匪浅。笔者作为这么多年来深圳房产投资的坚定践行者，但是2019年，我开始转空了。

2. 房产投资逻辑

房产投资的核心逻辑其实很简单。房价是什么的体现？流动性 + 人口。

第一：先说流动性, 俗称市面上的钱，简称M2(也就是央行在市面上投放的货币总额)。

此文不准备铺开分析宏观经济，但相信小白也能够看明白下面的图。

中美两国M2对比

从金融危机之后的08年开始，央行就开了挂一样的注水，开始反超美国。

十年来，M2翻了3.6倍。

2018年，中国的GDP是美国的2/3,  而M2是美国的2倍。

中美两国M2年度增长率对比

M2历年增长，美国在4%左右，中国在12%左右。

很显然，市场上的钱太多了。钱多，资产就会涨价。

注水传递效果最明显，就是离银行最近的房地产行业。

这也是我投资地产最核心的逻辑，房产是对抗通胀最无脑的选择。

第二：人口

只有人口净流入的城市才有房地产，只有一线城市房产才最保值。北上广深中，深圳由于盘子小，净流入年轻人多，城市造富能力强，潜力最大。

而深圳之中，“得屌丝者得天下”，科技园有着近百万数量的高薪民工，他们的刚需托底的科技园/深圳湾片区最有投资价值。果然，在过去两年最严调控下，各区域房价并没有涨，只有科技园、深圳湾有相当不错的涨幅(约50%)。

纯粹从市场角度分析，这是我过去看好房地产的核心逻辑。

但是今年，我开始看空了。

3. 为什么看空

为什么看空？理由如下：

A. 上行空间已经极其有限

我们看看宇宙最贵的香港房价，1000万Rmb预算，可以买到香港：

中环，汇贤居总价991万 一房一厅一卫 实用面积41平方米。(单价24万rmb)

而同样的1000万预算, 在深圳可以买到蛇口半岛城邦4期，88平米一房一厅一卫，套内实用60多个平方。

发现相差无几。

而实际上，在深圳湾，片区单价已经高达15-20万。离宇宙最贵的香港中环片区30-40万港币相比(折合24-32万人民币)，潜在涨幅已经相当相当有限。

对于那些评论”深圳一定超过香港”的杠精, 我相信如果深圳真的超越香港，成为全球房价第一，是任何深圳书记和市长为了前途都不会同意的。

B. 实际利润被夸大

我们假设，15万单价买入深圳湾100平米3房，五年后深圳湾房价超过香港中环，成为全球第一，达到24万一平米(放宽条件都不考虑楼房老化)。那么实际你的利润率是多少呢？毛估估：

购房成本

500万首付，1000万贷款

买入税费 150万

中介费1% 15万

5年利息：6万/月x 12月 x 5年=360万

租金收入

2万(三房普遍租金) x 12月 x 5年=120万

租金相关成本

出租中介费用 1万 x 5年 =5万

空关成本(假设一年空关一个月) 2万 x 5年 = 10万

装修改造(假设2次) 20万(初期投入) +10万(后期翻新)=30万

一共投入1070万

出租收回 120万

净投入950万 (1070-120)

5年后市场价达到香港中环水平，24万一平米。你真正能够出手的价格，要比市场均价低10%(也就是所谓的笋盘)才有可能(放宽条件，假设一放盘就卖了)。而实际上，即使折损10%出手，接盘的买家依然需要付出24万一平米的高昂代价(10%税费)。

投资回报：2200万-900万(贷款残值毛估)=1300万

简单拿投资回报除一下净投入也可以算出：

你的整体回报率是36%，年复合回报率是6.3%

不出租的话，你的整体回报下降为1300/1025=27%, 年复合回报4.8%

看明白了吗，买入深圳湾最核心地段的资产，守5年，房价理想超越香港中环，加足杠杆，你的年复合回报率是4.8% - 6.3% .  

很高吗？一点都不高。

C. 高估了接盘侠的实力

以2200万价格接你盘的人会是谁我们不知道，但是他需要一次拿出大概1050万(3成首付+税费），以及100万每年的利息成本。

假设一个300万+年薪的绝对高收入群体(对应腾讯、华为不会被开掉和跳槽的中层管理者)，税后收入大概在170万(且不论稳定不稳定，抗不扛得住996)。

如果自住，全部拿来还贷，基本上只剩下一年70万养一家老小。那么他会过着打工狗一样的生活，不敢辞职不敢生病，供一个并不算很新很大的所谓经济适用豪宅，等下一个年薪500万，敢一年供150万的接盘侠出现。

 D. 脱离了房租的基本面

在房价高涨的时候，房租多一点少一点没所谓，一个涨幅就回来了。在房价盘整的时候，房子空关就要了炒房客的老命。

房租是实体经济的直接反应，深圳湾天价豪宅 恒2、半3和翡翠 可以在忽悠下冲击20万单价和 3000-5000万的总价，但是这些4房的天价豪宅租金却一直在3-4万徘徊。理由很简单，18年来由于实体经济下滑，很多公司缩减或者干脆取消了给高管的租房补贴，豪宅租客大大减少。

而入市的华润城天量供应，更加加剧了本来就缩减的高端租房需求。

E. 天量的供应

那些被中介忽悠“深圳地少人多”，关内供应严重不足的人，应该去看看华润大冲旧改228万平方米的居住供应量，即使按照100平米一套房，也有2.2万套房的天量供应入市。这批供应一下子把科技园的高收入人群的租房刚需砸下来了。

大冲旧改很多村民一方面还没下来证，另一方面喜欢长持收租，所以这批天量对房价的影响还不算特别明显，但是对租金就完全是另外一回事。特别明显，深圳湾的租客被掏空了。18年开春一房难求的太古城，现在链家上挂出来的出租信息，总不会是假的吧？

我都无法想象如果同样体量的白石洲片区旧改砸下来，到时候深圳湾的空关率会是怎么样？

对于不用租金也能抗房贷的土豪，我就不回应了。大部分人抗每年100万的房贷是很困难的，特别炒房流中一般最好的情况也只留了2年现金流，不上杠杆加按的情况下，没有租金托底，房价再高也是无根之木。

总结

所以你看明白了吗？愿意死扛五年，牺牲全家生活质量，博深圳房价超越香港，等下一个会掏空自己流动性的接盘侠，仅仅为了博取4-6%的回报率？

这就是我看空房价的部分核心逻辑。

那么问题来了：

如果把深圳房子比喻为，能收租、抗通胀的黄金，那么为什么在笔者的计算中房子跑不赢通胀了呢？(6%显然无法跑赢M2,笔者也一直坚定“以为”能够跑赢通胀)

所以在下一篇，我会以"收益率陷阱"这个角度开篇谈谈炒房浮盈的误区。

在我谈房子的最后一篇，我可能会以"坐庄深圳湾的阴谋"这个角度来补足这两年核心区域涨价的秘密。

Drake

2019/4/21

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