​​你买过几套房，决定着你对当下市场的认知。

最近天津市场确实不好，作为一线中介，从客户看房量，购房量上对比之前，都有所回落，今年楼市进入九月份后，全国楼市都跟着下行，很多买房的人都开始观望了，新房市场多个房企暴雷，个别项目房价大降更是引来更多的人开始犹豫和担忧，事实上，相对2017年天津房价确实也降了，整体都有所回落，但是市场还在成交，在接触的客户当中，近期买房客群，多为改善或者再次置业的群体，而之前打算买首套刚需的客户，最近却都在观望，即使看好了房子，价格也很合适，但是还是决定再等等。

下面我说几个近期买完房的客户的大概情况和不同群体对对当下房价的观点。

1

自住、婚房首套房

万事开头难，对于初入社会，没有经历过房地产一个涨跌周期的小伙伴来说，首套房至关重要，因为怕买了跌了，不买怕涨，所以犹豫和纠结一直是主旋律，总是需要一个下定决心的助力，丈母娘要求结婚必须有房，也是最有力的一棒，不到谈婚论嫁的时刻，不知道房子的重要性，虽然爱情很美好，但是结婚后的柴米油盐，衣食住行也都是婚姻里必不可少的东西，很多人都埋怨中国的房价都是丈母娘们炒起来的，回头看看，那些很早被逼着结婚买完房子的人，现在回头看看房价，你是不是得感谢你的丈母娘。

现在很多有条件的男生父母也都提前给孩子准备婚房，越是大城市，这种现象越普遍，不信可以问问身边的朋友，对于女生越来越独立的现在，在条件允许的情况，也都开始自己买房。北京工作的客户很多见，频繁搬家的烦恼会让人更加想拥有自己的小窝。

没人逼你一把，很少有人能主动的买房，而这些人有的是丈母娘，有的是房东或者房价暴涨。对于现在还在很多还在犹豫的客户来说，更多的担心还是房价还会继续下降，买了就怕赔了，或者只有涨价才能治愈这种焦虑，能够在楼市里做到抄底的人屈指可数，更多的是靠运气买房赚到的钱，另外天津的楼市，主城区的房价相对比较稳定，只有郊区和远郊的市场扛不住降幅比较多，例如和平区的房子压根就没降，市场还是有需求，郊区的湖景房都腰斩了四五千一平米了，还没有人买，天津买房选择大于努力，地段胜于一切。

2

学区房为孩子上学

基本孩子到了上学的年龄，家里已经买过房子，学区作为第二套或者第三套房，买房的目的明确和购房周期也短，以市区为例，和平，河西，南开区重点小学的学区房，每个月成交量都不少，也并没有受大环境影响，因为每年都有大量适龄上学的孩子，需要买房。关注学区房的客户应该也清楚，无论新房，二手房，价格近几年受影响不大，并且合适的房子挂牌很快就出售。尤其是过完年后的小阳春，很多人买房就是为了孩子上学。

最近很多天津客户置换房子，就是为了换重点学区，听在环城事业单位工作的朋友说，他们身边很多同事朋友，现在孩子上学基本都去市区，其中和平，南开，河西的居多，所以天津买房投资或者自住，配套里有学区就是非常必要的一点，哪怕是老破小，因为无论本地客户还是外地客户，都是非常重视教育，认可学区资源的。

3

本地改善换房

都说市区的老破小多，没有居住品质，现在年轻人自己和父母都有房，已经不是数量的问题，而是质量的问题，北辰的同学，因为有孩子了，家里两室不够用，打算换个三室或者四室，由于两套房，卖一买一，由于近期看好的项目比之前便宜了很多，就入手了，因为他们买房比较早，都是赶在2016年大涨之前，所以趁着现在的价格合适，今年天津整体市场，改善需求明显高于去年。买过房，并且经历过大周期的群体来说，对买房的时机和价格的走势更加敏感，享受过房价上涨，买房赚到钱的人来说，选择在低谷买房是最佳的机会，网上看的再多，也不如实地看看现场和工地，房价到底涨跌，需要结合自己的需求和目标来说。

4

京津通勤

北京的房价让人望尘莫及，天津的房价相对之下，轻松上车，随着明年京滨高铁通车，京津之间3条高铁，对于北京工作，天津生活，孩子上学，老人养老会更加方便，目前首付四五十万，就可以上车天津地铁，高铁站附近，对于通勤北京的很方便。不过在这里建议，买房单纯为了上车，不考虑自住通勤的客户，尽量不要买郊区远大新，预算不多市区老破小还是你的优先选择。地铁，高铁站新房作为自住通勤的最佳，没有地铁，没有学校的区域，不要碰，无论多便宜，因为没有生活配套的房子，只不过是一堆钢筋水泥。没有持续流入人口的板块，房价也不会保值升值。

我们可以看一下各区住宅用地库存情况，市区土地稀缺还有限，郊区便宜还天量，你说买哪里更保值。

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对于目前楼市的也有很多观点和买房态度，总结如下：

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1.没有房子，也没有买房的，认为房价还会降，再观望。

2.已经外地有房，天津没有房子，也认为天津房价还会降，考虑。

3.天津打算买二套置换改善，正在卖房或者开始寻找机会下手。

4.天津卖房的中介们，高呼楼市进入抄底区，市场最佳时机。

5.天津有三四套房子，认为房价该稳定了，房价再跌资产又缩水 。

6.天津有几百套房子的开发商，认为房价不能跌了，要不然压力太大，搞不好也要暴雷了。

7.卖地的ZF，房价不能继续跌了，要不然土地卖不出去了。

大家会发现，只有不买房或者想买房还没有买房的客户希望房价继续下跌，有房和卖房卖地的都不希望房价下跌。但是决定房价涨跌的最直接原因就是政策，还有一个月就是2022年，今年大概率不会出政策，不过面对市场下行，现在很多城市开始放松政策救市，明年天津会不会跟进，不过最近身边做房产的小伙伴都在看房，打算年前下手，他们已经行动了，你们怎么看？。

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