​​房地产行业情况：全国商品房销售面积增长 10.1%，销售金额增长 18.3%，增速相对 09 年明显回落。受政策环 境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。年初，各地住房市场延续了 09 年的旺销势 头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入 8、9 月份后，在新盘 集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受以上因素的影响， 年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为 35.8%，5.2%，-1.9%和 16.6%。

  经营情况：公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元，分别比 2009 年增长 35.3%和 70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为 2.1%，在深圳、东莞、佛山、天津、 沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一 步巩固了行业领先地位。

   公司实现营业收入 507.1 亿元，同比增长 3.8%，实现净利润 72.8 亿元，同比增长 36.7%。实现结算面积 452.1 万平方米，结算收入 500.3 亿元，分别比 2009 年减少 25.3%和增长 3.6%。

  由于房地产业务结算存在 一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，报告期内公 司的结算增速低于销售增速。截至 2010 年末，公司尚有 761 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计 919 亿元。其中合并报表 范围内已售未结面积 680 万平方米，合同金额 820 亿元。上述待结算资源大部分将在 2011 年参与结算， 为公司 2011 年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。

 

图片

图片

           万科2010年财务分析

  接来看万科的资产负债表，总资产合计2156.37亿元，流动资产合计2055.20亿，非流动资产101.16亿。

  流动资产中，货币资金378.16亿，应收账款15.94亿，预付款项178.38亿，其他应收账款149.38亿，存货1333.33亿。

   非流动资产中，可供出售金融资产4.04亿，长期股权投资44.93亿，投资性房地产1.29亿，固定资产净额12.19亿，在建工程7.64亿，无形资产3.73亿，长期待摊费用3216.14万，递延所得税资产16.43亿。

  再来看负债端，总负债1610.51亿，其中流动负债1296.50亿，非流动负债314.00亿。

   流动负债中，短期借款14.78亿，交易性金融负债1505.54万，应付账款169.23亿，预收款744.05亿，应付职工薪酬14.15亿，应交税费31.65亿；其它应付款168.14亿，应付利息1.27亿，一年内到期的非流动负债153.05亿。

  长期负债中，长期借款247.90亿，应付债券58.21亿，预计负债4110.73万，其他非流动负债881.61万，递延所得税负债7.38亿。

  销售商品、提供劳务收到的现金为881.19亿，经营活动产生的现金流量净额22.37亿；

  投资活动产生的现金流量净额–21.91亿，筹资活动产生的现金流量净额130.24亿。​​​​