简述后沙峪
1 后沙峪现在新盘都是改善，四天王，两个老的和光瑞府、中海首开湖光玖里，两个新出头儿的，建发观云、能建新项目。四天王正常户型肯定是没有低于100平的，平均面积没算过，不过应该都在120-130P的单小区套均面积，最后我会解释我怎么猜的套均面积。
2 新盘网签，两个老大哥和光与玖里，加起来大致2500套房，和光前年国庆前后开盘，玖里去年夏末开的盘。哥俩目前的网签数大致1600套，案场给的反馈都差不多还各自有200套房，也就意味着哥俩实际售出情况相加应该在2000-2100套的样子。
3 可售待售房源情况。和光瑞府目前剩余房源花搭都有点，110、130、150，其中150的11层洋房无了，有的是高板150。中海首开湖光玖里平层还有150的，剩下是别墅，大小联排，大联排我上周问的时候跟我说还有两套，具体没问。建发观云130、150、180、210四个面积段，处于临时展厅在祥云小镇开放，售楼处没开的待售状态。能建项目应该是厦门国贸操盘负责销售，100-150平面积区间，具体的没问出来，谁知道帮我补上。
4 销售层面，和光整盘均价6万左右，售价跟户型的逻辑不明显，还是楼栋位置逻辑，临街的便宜点，中心位置的贵点。玖里是户型逻辑，110、130的当时都是按5.5左右做的价格，150、180是按照6多做的价格，180因为当时没竞品，直接撩了。所以这俩老大哥在后续销售产生的问题在于，和光130的按位置逻辑不便宜比玖里130定价明显有差距，所以玖里130跑了，和光还有。150平的玖里定价与和光算是有冲突，所以到现在我看到的是哥俩150的还都有。而后续的建发观云也好、能建也罢，都有150平米的户型，从销售层面看，未来不管谁家，这个户型跑量都难，因为大家都有。反而是建发观云180、210的户型我个人看法去化会更快一些。回到130的户型，玖里无了还有和光，后续就会是和光与观云、能建的PK。在这方面和光无产品优势，因为后续的产品更好，但是后续哥俩没有和光的小镇光环，毕竟人家就在小镇南侧。但问题在于后续哥俩58000的期房销售均价，貌似比老大哥在售价层级上占优，并且已知建发观云售价含较好精装品质，估么着能建看这架势也就只能默默跟上了。所以后续130这个面积段户型的PK我理解可能是亮点。
简单总结，能建100-120之间的户型、和光瑞府现有110平的户型基本没有竞品卖着卖着也就无了。130的户型除去玖里能踏实看戏，另外三家血拼。150的户型需要看各自剩余房源量级，这个户型难分伯仲我觉得可能比130的难度还高，180以上的当下只有观云，没什么可多说的。
5 一个被低估的北五环板块，可能这才叫大隐隐于市。
2021年之后如果不算北清橡树湾，计入朱辛庄。西北回龙观区域新盘期房，取证房源一共3600套，网签2756套，网签比例76.6%，网签面积27.4万平，折合套均99.5平。
2021年之后只算后沙峪拿地并取证的和光与玖里。取证房源共计2624套，网签1620套，网签比例61.7%，网签面积21.5万平，折合套均132.6平。
说西北回龙观强一点问题没有，从网签比例等多个维度展示，都是总瓢把子。但问题在于，如果回龙观新盘做套均130平，他能签成后沙峪这个比例？我本人表示怀疑，因为真做到这么大，人家奔海淀北去了。然而后沙峪明知道我做这么大有人会选朝阳，人家还就敢做套均130。
昨天晚上我下播之后，又在祥云小镇做了10来分钟，看着大晚上穿的比较清凉的姑娘，尤其是彰显着那层叠起伏的曼妙与沟壑~我想说，后沙峪的强，主要体现在大~