伍戈：谁能取代地产？

以下文章来源于伍戈经济笔记 ，作者伍戈
伍戈系长江证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事

核心观点：

1. 物有轻重，事分缓急。地产新政后，翘首以盼的“金九银十”并未如期而至。时值岁末，地产趋弱依然，保交楼风险未消。地产政策是否有所“失灵”？地产持续缺位之下，又有谁能取代其成为支撑整体经济的主要动能？

2. 近期二手房挂牌量激增，似与房价加速下行相互交织反馈。国际来看，当市场出现预期自我实现的负向循环而“失灵”时，政策的“有形之手”变得尤为重要。相较历史，我国当前地产政策发力或仍显审慎，而未必失灵。

3. 借鉴日本诸国经验，在人口加速老龄化等潜在增速下行期，维持地产的相对平稳对于经济转型至关重要。无论是基建等旧动能，还是高端制造等新动能，短期似都难以取代老百姓“衣食住行”中对“住”的美好生活向往。

4. 展望未来，仅靠销售回款来弥补保交楼的资金缺口，仍显捉襟见肘。而保交楼的进展，反过来又影响购房信心。如此循环，唯有借助市场之外的力量才能终结。明年地产或有少许改善，保障房建设等将贡献部分投资。

正文：

地产新政后，翘首以盼的“金九银十”并未如期而至。时值岁末，地产趋弱依然，保交楼风险未消。地产政策是否有所“失灵”？地产持续缺位之下，又有谁能取代其成为支撑整体经济的主要动能？
一、政策失灵，还是力度不足？
近期二手房挂牌量激增，似与房价加速下行相互交织反馈，均达疫情以来最快水平。国际来看，当市场出现预期自我实现的负向循环而“失灵”时，政策的“有形之手”变得尤为重要。

图1. 二手房挂牌与房价的交互反应

相较历史，我国当前地产政策发力或仍显审慎，而未必失灵。例如，尽管一线城市已推出“认房不认贷”及个别城市（深圳）下调首付比，但面对超出过往的房价跌幅，放松力度偏弱。这或也对应着未来的政策空间。
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