《北京楼市，跌不动了》

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1.北京二手房的挂牌量：9月初15万，10月底高峰16.95万套，11月中消化到16.8万套，目前数据为16.6万套

二手房挂牌数据的正确分析：
从15万道16万多，更多的属于冲动挂牌，其中大部分房子是无法成交的；
同一时间16万多套中，在一年内能成交的往往不到3万套，也就是说真正的变量从3万套一个月时间变成了2.7万套

在正常的市场行情下，应该长期保持3万套上下10%以内的波动，也就是说，在目前这个绝对低位市场冷淡的交易周期，大部分人没有注意到，其实成交量已经非常可观，一个正常的市场低位期间，挂牌量应该是逐渐递增，而不是逐渐递减。

2.业主心态变化明显，主动跳水的房源减少，业主砍价空间减小，砍价太多业主往往选择暂时不卖。

10月底到11月底这一个月，大概是北京捡漏机会最多，捡漏空间最大的一段时间；以一套1500万左右标杆次新为例，望京的1800万东湖湾业主主动降价到1700万最后再砍价100万成交，澳洲康都的195四房由于错配+低楼层的小硬伤，从中间层1650万降价到1350万最后砍价到1250万。

在11月中旬，这种大砍一刀的房源数量到达顶峰，基本每个板块一个月都有3-5套这类房源成交，但持续时间不多，在11月底的时间，这类房源的数量大概减少了一半以上，目前一个板块只能是偶尔有1-2套大降价房源出现，砍价的情况明显收缩，业主主动降价100万的变成降价80万，再砍100万的变成最多接受砍50万。

也就是说经过一个月的消化，明显降价房源大约少了三分之二，15%的降价空间缩水到了8%，
主动跳水的房源减少，业主砍价空间减小，砍价太多业主往往选择暂时不卖。

（图1 在11月21号的早会上，我给公司全体同事强调了这一点，之后的一周，我们抓紧帮客户买到了几套处于11月初的价格）

3.过去两个月，什么样的房子跌的最多

最大的关联因素，还是房子自身的硬实力。

条件不错的房子，可能降价10%成交；条件硬伤和泡沫较高的房子，可能降价20%成交。

例如像房屋品质较好的北四五环板块望京太阳宫清河西北旺加上双井等，除了个别案例出现房源主动降价，或者因为户型楼层的因素，大部分的房源降价稳定在10%以内。

但是对于有硬伤的房产，例如楼层较低澳洲康都的5楼之所以降价多原因就在于，作为高密度和合围中心花园的设计，五六楼依然属于有遮挡和噪音的硬伤楼层，而即便是东湖湾臻园保利等标杆次新，二楼的折价也可以轻松达到中间层的85折，而中间层还能维持原先95成左右价格。

另一类跌的最多的房子，主要有三种，一个是高价的学区房，一个是之前热炒的地块例如亦庄河西、海淀永丰等，一个是新房。

蜂鸟家园作为中关村三小的学区，在20年开始爆炒，从600-650-700不到一年时间21年高点达到985万，而同样在11月中旬，蜂鸟家园成交了一套617万（无学区，带学区约700万），按最高落差大约有40%的跌幅。

比较稳健的西城，德胜平安里等板块则是在两年时间缓慢下跌。

海淀永丰、亦庄河西作为最近三四年新炒作的地块，以新房为主，近期的新房都有所下跌，而亦庄河西因为产业和教育的规划，之前上涨35%算是北京楼市的一匹黑马，最近面临大量房源挂牌+新地块入市，即将开始双重踩踏阶段，目前已经有10%左右的下降。

4.降价空间少100万，等于 房价涨100万

对于要买房的朋友而言，重点不是去对比什么房子降价比较多，不同房源类型的表现好坏，本质上是帮助我们去判断市场的真相，到底哪些是真正的价值，哪些是炒作和泡沫，从而选择那些价值可靠的，正确的房子。

真正要关注的，是大势，是基本面。

房价还能不能继续跌？
除了泡沫多的板块，几个坚挺板块已经明显呈现跌不动的趋势。

但是并没有看到房价上涨，是不是还没到点？
这也是大部分人买房，为什么会追涨杀跌的原因。

目前北京市场上价格空间较大的房源，减少了一大半，一套1500万房子，降价空间则从200万，变成了100万；
降价空间少100万，等于房价涨100万，而房价如果开始上涨，这100万的降价空间转瞬即逝。

楼市从止跌到上涨，等于房价涨了200万；
而多数人只有看到房价涨了100万，才会进场，此时他比业内人士买入的价格，贵了300万。

水原聊房一线情报