​​在各个行业大家一定会看到一些魔幻操作，你可以批评他们做的过分，但不能说他们做的不对
比如房地产赛道，捂盘这件事

对于房企来说，排在价值序列第一的永远是盈利，而捂盘，多少都能带来足够的效益

比如高尚领域，用14年的时间，让3027元/㎡的拿地价格增长了近28倍

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比如尚海湾豪庭，用20年的时间，让1506元/㎡的楼板价翻了近80倍

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这些开发商是会和时间做朋友的，以较低的价格拿下土地，然后拖住不开，等到周边地价涨起来了，配套也慢慢成熟完善了，再以最快的速度收割这波“耗”出来的红利 既然是“耗”出来的项目，能否接受时间的考验就成了大家都需要考虑的一件事

今天要跟大家分享的几个项目，同样是大家眼里捂盘多年的“鸽子盘”，如今再看它们，有几个项目也不是非买不可

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拿地10年封顶5年，就是不开盘

应该很少有一个项目会让大家等着么久，凯迪迪美逊是2011年拿的地，如今等了十年一直都没开盘的声音

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最关键的是项目封顶了五六年了，当年的准黄浦江江景房，现在朝江面都建了不少新楼出来

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而且这个项目也不像尚海湾这种开发商没有资金链赶工程进度，凯迪迪美逊开发商是上海久禄企业发展有限公司，属于凯迪集团，是一家上海本地开发商，有着比较不错的地缘优势

凯迪迪美逊比较魔幻的操作在于，相比较一些楼盘单纯的捂盘停工，其实这几年项目一直陆陆续续流出一些营销进度

比如早早的做了样板间

但现在看网上流传的样板房的风格，已经是过时的不能再过时

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再比如，也有最新的户型图曝光

约200㎡3房

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从户型图看，三房两卫的户型还算是方正

但是从面积段来看，项目跨度还是比较大的，凯迪迪美逊由3栋16-24层的artdeco建筑组成，户型建面约130-400㎡，临江小户型和大平层皆有

但据了解，此次凯迪迪美逊大概率将以毛坯状态出售，这放在当下的豪宅市场来说比较少见，但相信不少精英家庭并不会反感这一点，毕竟自主装修会有更多个性化的住宅定制感，还少了点精装的溢价空间

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捂盘8年，依旧是准现房状态

壹公馆可以说是位于华山路历史风貌区内的超级豪宅，至今“某家”和“某某客“的网站上仍然找不到相关信息，低调程度可想而知。

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这个项目的开发商也值得好好说一下，壹公馆是上海申鑫足球队老板的跨界产品，开发商为是百仕达

百仕达可能大家在上海听到的并不多，但它在上海可以说专挑稀缺地段拿地

在上海另2个项目是檀宫隔壁的宁国府邸和洛克外滩源，并且百仕达的老板还是众安保险的创始人

换句话来说，这个项目也是个完全不差资金链的一个项目，完全有耗得起时间的底气也有足够的能力去锻造一个比较“豪“的项目标准

项目规划有两栋高层和四栋别墅，原定于2016年9月出售，据说由于政策原因，开盘一直拖到了现在

高层住宅主力户型建面约350-400㎡，一栋一梯一户，另一栋一梯两户，独栋别墅更是传闻高达3亿（更有消息说项目的独栋别墅早已被预定...）

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并且据了解壹公馆的物业管理是全中国唯一一个由英国管家行会UKBG授权的高端物业，高端到什么程度呢？

他们可以预定私人医生，顶级米其林厨师、私人游艇和私人飞机，这种服务完全契合了CEO级别人群的需求...

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有这样的项目标准，加上其位于长宁区政府和静安区政府之间的优质地段，足够决定这是一个能经得起时间消耗的项目

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据悉项目大平层的面积段为350-400平，户型图还没曝光，但是传说中的样板间也已经有了实景图，相比较凯迪迪美逊是时髦多了：

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一个14年的项目，好像有点卖不动了

另一个捂盘多年的项目也在长宁，新华路板块，前期已经有房源交付，属于板块中的纯居住高档小区

项目所在板块也是一个颇具历史文化底蕴的板块，聚集了一批优秀的历史建筑，比如武康大楼、上海图书馆、交大等

地段没得挑，但是最近从项目前期二手房的成交记录来看，好像有那么点卖不上价格

华山夏都苑今年最新的一套成交记录是五月份的，均价11.4万左右，算是长宁区一个正常水平的成交价

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但其实对比一下去年项目3号楼几套保留房源的价格就能看出，当前的二手价格其实是非常低的

当时售楼处提供的最新报价表，384平的大平层在售，均价13.5万/平方，总价4676万起（足够算天价了）

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而这样的价格，当时打着稀缺地段，没几天也去化完了

现在再看看二手房的成交记录，确实会劝退一批当年守着新房源开盘的客户

而大家之所以愿意守一守该项目，主要也因为去年项目地块门口的施工铭牌写了预计竣工日期为2021年5月27日：

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当时施工进度也是肉眼可见的快

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奇怪的就是当项目快速施工后，有开盘条件的时候又选择慢下来，到现在也没找到任何的销售端途径

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当然，也许看到这里大家会问，开发商囤地有什么政策管制吗

有一定是有的，这些操作并不是一路平整的，相关法律规定，“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”

所以，我们就看到，某块地，挖了个坑，过几天工地上的人们就又消失了……哦对，也有打完地基消失的，但只要破土了，就算是“建设中”的项目，不算是囤地

有一个典型案例就是八埭头滨江园

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八埭头滨江园在我眼里一直是一个一手好牌被打烂的一个项目

毕竟这个项目身上的标签也并不少，不管是前几年轰轰烈烈的杨浦东外滩概念，还是项目当年费劲心思设计的小白楼立面和水晶楼会所、内环内最大的综合体项目...

这些标签集合了地段、品质、发展这三个大家都关注的要素

所以项目一期卖的其实很顺利，甚至还有都市电视剧会去项目样板间取景拍摄

然而可惜的是，当年没有快速卖完，等到了后期开发商资金链出问题，目前项目也只能被迫“捂盘”，推进不下去

并且前期购房的客户也被告知无法准时交房，相信大家网上随便搜一下八埭头，都能看懂不少负面新闻

最近八埭头也出来辟谣，称没有烂尾

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项目还有一栋待加推房源，但其实官方出面，相信大家多少已经对这个项目失去点信心了

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毕竟八埭头还没等到板块的彻底腾飞，就迎来了一大批竞品楼盘

不管是仁恒海上源还是龙光天境，一大批品质为标杆的项目都会将杨浦的流量分散过去

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所以大家会发现，不管是当初被人骂了很久的高尚领域还是当前的八埭头滨江园

捂盘会影响的，已经不单单是项目这一件事

这样的模式就像是硬币的正反面，捂地给了开发商等“空间”的资本，也给了消费者和这个区域极大的变数

捂的时间短的项目还好说，捂长了，当时报备的项目设计和规划早就过时了，几年后，按既定规划建楼，对业主来说，到手的户型可能已经不能看了

并且最重要的是，这种模式不管怎样，最终基本只有开发商得利，对于一个板块来说，可能意味着永远的错过黄金发展期
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