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本篇写的是一期，8000字深度分析。最早发布于我的公粽号，基本信息差不多，只是户型不一样，参考价值依然很大。

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金融街武夷融御（融华嘉园） 划重点：

1、单价：6万，纯商品房。

2、位置：通州·城市副中心核心地段

3、开发商：金融街＋武夷

4、精装修交付，2021年6月交房

5、容积率2.8，绿化率30%

6、高层，有小户型。

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8大问题，灵魂拷问

1、地铁交通，咋样？

现有地铁，最近的是6号线，北运河东站，步行距离大概1.5km。公交有4趟，在北侧的霍屯村站坐车。

公路方面，两纵三横，很便利。

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（上图中红线是地铁八通线也可以理解为1号线，黄色线是6号线）

三横：通燕高速、通胡路、广渠路

两纵：东六环、通顺路

不堵车的话，到国贸30多分钟即可，去顺义、亦庄走通顺路也很方便。

对于融御来说，六环、通胡路（长安街和京通快速路的延伸）是直接挨着楼盘的，开车很方便，上高速也很容易。

再说说大家最关心的规划吧：

最最重要的就是城市副中心站，第五代的超级交通枢纽。建成后会成为亚洲最大的，预计2024年建成。

政府投资421亿，5条城际铁路＋3条地铁，还有公交。

对内部分的地铁有6号线、22号线（平谷线）、101号线路。

对外部分的铁路有京唐城际、京滨城际、京秦铁路、城际铁路联络线、市郊铁路副中心线。

城市中心站被融入了“站城一体化”的概念，也叫TOD，是现在世界大都市最主流的公共交通开发方式，这也就意味着，它远不止是交通枢纽这么简单，地下3层，地上部分是写字楼和商业部分，而且定位是：北京东部最大商业中心。

而如此超级巨无霸利好，距离融御多远呢？

开发商表示，只有700米！

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大实话：

一休实地感受以及查询得知，融御到城市副中心枢纽，实际距离大概会在1.1km左右，也算是非常不错了。

放眼全国看，如此重磅的交通规划有几个？又能有几个盘是步行范围内可以享受的呢？

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公路方面也有利好，担心六环吵闹的朋友多虑了，因为六环和通州的发展主轴重合，不管是对于交通还是美观，都不好，所以政府花巨资，让这段大概16公里的公路入地了，据说1公里价值10多个亿。

而且根据北京电视台的节目透露，预计还会加一条地铁104号线，在最新规划图中是有的。

讲真，副中心交通枢纽是板上钉钉了，只要它在，您无需多虑，你能想到的一切便利，设计师都考虑在内。

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只说说成果吧：

到达运河办公区、行政办公区、城市绿心都是1-2站地铁，到环球影城只要换乘1次即可。15分钟到首都机场、35分钟到大兴机场、40分钟到天津和唐山、1小时到雄安。

而且目前在商讨预留城市航站楼的可能性，假设落地，两大机场家门口就能办值机，很是happy。

融御在原有交通就不差的基础上，未来的交通优势还能再提升N档，有点气人。定位高远，追求“京津冀协同”，还真有点“宇宙中心”的意思。

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2、地段区域，咋样？

如果按照其他楼盘的眼光评价融御：

东六环边、非城六区通州、直线距离天安门25km、45分钟地铁到国贸商圈、距离通州老城3km。

可这份评价体系，显然是不适用于融御这种楼盘，且听一休分析。

众所周知，东边的通州和南边的亦庄，长远来看更具持有价值。两者之间不做直接评判，从一个角度是否说明问题呢？

通州是唯一执行双限购政策的，北京的限购本来就是全国数一数二严格的，通州又是北京的最严。越限购，越值得，这道理很简单。

通州面积其实也不算小，其中最精华的还是要属“155平方公里规划”，下图中的左侧部分是通州全范围的规划，右侧部分就是其中精华，各位纳税人仔细看，这就是政府砸钱最多的位置！

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按照这样的介绍“套路”，融御项目肯定在这155平方公里内，没跑了。

具体在什么位置呢？

就在行政办公区和运河CBD的中间，黄金三角区内部，还靠近城市副中心交通枢纽。

如果我们把副中心真正的看成一个新中心，那融御所在的地段要算得上“中心中的中心”了。起码是不需要去国贸上班，也不用衡量到天安门的距离。

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距离行政办公区1.7公里，而且融御所在的地块是副中心01组团，从这个编号，也能看出点门道儿。

大实话：

地段就不赘述了，明眼人一眼便知，几张图足矣。

有人说：这是北京未来的“东西城”，新“二环”？

虽然有一点这个意思，但这样说也不是很准确。

东西城毕竟是首都北京发展几十年的产物，人文基础还是要靠时间沉淀的。中央部委、军队大院、顶级名校医院、科研院所也不可能都搬过来的，只是一部分或者分校分院的形式。

大地段分析之后，咱们说说小地段：

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融御的这片地，也叫作武夷花园南区。

北侧是就是武夷花园北区，有3个小区，快到20年的房龄了，当时也算是富人区了。西侧和南侧也都是住宅小区，东侧是六环，入地之后会改变成公园。

周围500米内，基本没有空地，因此在这块“黄金三角”中，新盘融御的不可复制性还是极高的，相当稀缺。

但有些大V动不动就提到的，“真绝版” “最后神盘”，一休不是完全认同。

因为六环东侧，其实有一片地，除了遗址公园以外，还有发展预留地，未来会起什么也还都不好说。

这块地与融御相比，距离TOD和运河CBD都要远一点，但是距离行政办公区近，而且极大可能是人大附划片。

因此，一休认为，同样瞩目的通州核心版块新盘不见得就一定不会再有！

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3、价格，值吗？

价格值不值的问题，最好的回答方式：实际销量。

6月份：通州的认购销冠、北京纯商品房认购销冠、上半年商品房开盘销冠

7月份：北京网签数销冠、纯商品房网签金额销冠。

首期828套房源，开盘共售出518套，去化约63%，开盘25亿、一居三居秒光仅剩少量两居。

考虑到通州双限购，符合购买条件的人少，取得如此成绩，也是非常不错了，还有啥自行车啊？

融御销售价格：单价6万多，一居总价，320万起。72平两居，总价420万左右，首付170万左右。

虽然销量说明了主要问题，但靠谱一休依然会帮大家多角度对比一下滴，开搞：

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周围竞品楼盘位置以及价格对比，通州万国城moma单价更高，而且没小户型。新光大中心是商业类的，不能直接对比。北京东湾单价高，禹州朗廷湾总价高。

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融御属于武夷花园版块，根据绿中介数据，二手均价5.2万。

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一休按照房龄20年以内、商品房为限制条件，搜索到这份数据。

大实话：

一休发现，有相当多的朋友存在误解。

他们以为融御是该板块唯一住宅，我也不知道是咋被忽悠的。

真的不至于，坦诚的讲，周围二手房小区其实还挺多的。

但次新盘确实没有，大开发商的品质盘，也没有。大部分都是十几年房龄的矮层。

一休认为，有两点，是大家一定要注意的：准现房＋商品房。

现如今，限竞房唱主角，导致很多刚需们缺乏对商品房优势的足够认知，这是不公平的。

用限竞房的角度看融御的价格，好像也不是巨划算那种，但各位要明白，这是实打实的商品房，没有5年限制交易，开发商赚足了钱，品质也就不会亏待大家。

而且融御是准现房了，都已经封顶了，担心疑虑也就少了很多很多。

对于咱刚需，省下几年租房的钱，也很香啊。

尤其对于北漂的朋友，应该都盼着早点入住吧？这份心理感受是京籍朋友们无法体会的。

就算不是等着住的朋友们，哪怕您租出去，还能多拿两年租金呢，没坏处的呀！

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4、生活配套，方便吗?

通州老城区现有比较拿得出手的配套：

万达广场、国泰百货、家乐福、罗斯福广场。

潞河医院、东直门医院（通州院区）、北京胸科医院、解放军二六三医院、通州妇幼保健院、通州中西医结合医院。

潞河中学、运河中学、首师大附中（通州校区）、后南仓小学、史家小学（通州分校）、北京育才学校(通州分校)、北京第二实验小学(通州分校)。

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运河CBD新建远洋新光天地、合生汇等商圈，弥补了高端商场空缺，直线大约3.5公里。

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上图是一休的google earth截图，可放大，想要更清晰的可以后台留言，100%必回。

咱们就说说家门口附近的配套：

1km内：北京小学（通州分校）、芙蓉小学、北京二中（通州校区）、BHG mall武夷购物中心、通州区图书馆、减河公园、潞城中心公园。

3km内：中国人民大学（东校区）、人大附中（通州校区）、北京五中（通州校区）、皇城根小学（通州校区）、北师大未来实验学校、友谊医院（通州院区）、安贞医院通州院区（未来的主院区）、运河文化广场、运河奥体公园、副中心体育公园。

有些网络资料，把通州所有的学校利好都贴过来了，我咋感觉挺误导的呢？

点名：北京学校、北京理工大学附中（通州校区）、北京四中（通州校区）这几个都是在直线距离起码4km以外的，还有首都儿研所通州分院也是。

大实话：

细心的朋友可能会发现，是不是商业配套偏少哇？

别急，大家不要忘了前文提到的TOD综合体，大量的商业配套不在话下。而且融御项目自带2万㎡高端社区商业，带大超市的那种。

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一带一轴的交汇处，也就是行政办公区的南侧，就是城市绿心。11.2平方公里，有3.8个颐和园的大小，能极大提高宜居程度。

绿心中，还有大剧院（12万平米）、博物馆（8.4万平米）、图书馆（7.5万平米）三大文化设施，底蕴气质也上来了一些，有没有？

门口就是公园了，六环入地后化身为绿色长廊，生态方面的加分项。

总结：

守着此等重点发展的地段，官老爷们都来了，您不用发愁配套。尽管学校的教学质量依然被吐槽，但咱还是得用发展的眼光看问题。北京二中的通州分校都改名为通州校区了，安贞医院主院区都要过来了，这些小细节，您细琢磨。

一休认为，融御项目现在算是“伪学区房”，但未来成真的概率不是也挺大吗？要股票吗？学区房原始股的那种。

5、户型，好吗？

融御的一期，目前有5种户型，一居50㎡、72㎡两居有两种户型、79㎡两居、90㎡三居。

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上图中的两种户型开盘即售罄，50㎡相对是设计的最好的，朝南，面宽也不错，小U型明厨，干湿分离，洗手盆外置。单价6.4万，总价320万起。

90㎡，虽然南北通透，但通透性很差，而且只有单面宽朝南。好在都是边户，还有一面是朝西或者朝东，三面采光。L形厨房，暗卫。餐厅位置非常尴尬，进退两难呐。

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B户型，纯南两居，相对方正，次卧朝东或者朝西，窗户小，采光较差。干湿分离，U形厨房，带玄关。主次卧可打通，作为宽敞大一居使用。单价5.8万起。

C1户型，南北通透的两居，L形厨房。槽点：依然是单面宽朝阳，餐厅正对大门和卫生间。根据楼层图可知，其他户型是凸起的，会一定程度遮挡一点点C1户型次卧客厅的采光。

C2户型，79㎡两居，房源较少。相比C1，多了一个7㎡的阳台，其他相同，但居住体验自然能提升一截。

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装修标准，还真不赖。

精装交付，7大国际一线品牌。TOTO智能马桶、德国嘉格纳冰箱、德国唯宝面盆、德国进口的海格&诺尔德原装橱柜、汉斯格雅花洒、法国帝泽多米诺烟机灶具。

在基础厨卫设施外，还做了升级。电视柜、离地式玄关柜、衣柜、榻榻米，也都送了。

三层双中空LOW-E玻璃，智能门锁，厨房卫生间镜柜收纳。

额外还有环境控制、监控、人脸识别、一键归家、一键离家、传感报警、智能医疗等10大智能科技配置，不仅实用，还很智能。

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大实话：

很多关于融御的测评，都是说“户型不是很理想，不是加分项”这种词汇，支支吾吾也不说到底哪里不好，何必呢？

其实至少一半的购房者都能看明白。

哪怕是限竞房、共产房的户型，大部分也比融御强了，好似10年前的产品。实锤平均水平线以下了，全部都是暗卫。除了一居面宽不错以外，三居竟然都是单面朝南，实属少见啊。除了少量房源，大部分都不送阳台、飘窗。

好歹装修标准算是“力挽狂澜”，都是顶尖硬货，据说厨房价值40万。

但，各位是否觉得，有那么点矛盾呢？文末咱继续剖析

要独家选房分析的，私：smartYXKF

6、楼盘设计，合理吗？

开发商是金融街＋武夷，双国企。金融街自家物业，口碑尚可，靠得住。

融御项目号称“百万平米航母级大盘”，不仅是住宅，而是涵盖写字楼、商业的综合体。

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配建： 一所36班六年制公立小学、2所幼儿园、1个托老所、超市、健身房、游泳馆等2万平米商业服务配套。

小区内部还有儿童活动场地（配有来自全球顶级品牌芬兰乐普生的儿童户外活动器械）、原木景观廊架、旱溪水景、四季跑道。

大实话：

北侧的4栋，就是融御一期，并排树立。

南侧写着“公租房”字样的4栋，是政府的保障用房，公务员专供。

楼间距达到了98米，还算是不错。

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这块地其实就是武夷花园南区，地块面积超大，这两年全北京几乎都没供应过这么大的土地。

目前只是一期，也就是武夷花园南区的东地块。

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因此，说融御是通州核心区体量最大的楼盘，占地最大的楼盘，都不为过，而且可以说是后无来者了。

大有大的好处，引入配套的能力强，就比如这所未确定的学校吧，普遍认为档次不会差，毕竟公家的人也在这呢。开发商也会更敢投入，可以施展拳脚。

坏处就是一定程度上降低了楼盘房源的稀缺性。

质量方面，一休认为大可放心。领导们吃过亏了，建外soho拉低国贸档次这事，已经有了前车之鉴，而且这次开发商是国企，黄金地段的脸面工程，不会不懂事的。

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7、五年后回看，价格会如何？

地段价值、规划潜力、落地速度来看，跑赢大盘是铁定的。目前的市场环境中，少有的增值前景极为乐观的楼盘。

买融御就好比是顺势而为或者是“躺赢”，可能成为你一生中买房战绩的一次“荣誉”。

不要忘记，现在的市领导班子还没有完全进驻、城市副中心站也刚开工没多久、多个学校还没投入使用、医院也没建完呢，一切还是成长阶段，利好空间并没有见底。

能否借此东风扶摇直上？一休认为，挺稳，但上到什么程度，这取决于市场大环境和通州限购政策。

但我相信，即便是5年后，业主们的账面收益哪怕已经非常可观，也不会有人主动卖掉的，因为那时候副中心只是建成，还不成熟，再过5年可能又是一轮。

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8、还有啥毛病？

不好意思，耿直一休还是得说几句。

为什么融御项目开个盘，感觉经历了层层险阻？

因为它地段特殊啊！

为啥这个盘体量这么大，而且这两年也没听说过拿地信息呢？

因为拿地时间实在是太早了！

故事开始：

时间倒回到1999年，武夷花园小区第一次推出的楼盘，单价1000左右。周围都是破村子、垃圾场、坟地。

2002年，修了路，北区售价也涨到了2100。

2003年，武夷集团拿下了南区地块（就是融御这块地）

预计是2005年开工，但因为新城规划未明确，被迫搁置。

通州确定了副中心后，4栋保障房在2017年封顶了。

同年，南区东地块（融御一期）完成立项申报，金融街入股该项目30%。

一休还总结到哪些信息呢？

①武夷集团2003年拿地的楼面价也就是在3300元左右，再想想售价。传闻开发商中间补缴过土地出让金，但也没少赚，质量不需要担心。

②一次迟到大约15年的开盘。

③北京武夷是中国武夷集团下属的，您听这名字，八成也能猜出来，这是福建的国企。北京武夷在北京的主要资产就是这块地，公开信息显示，增值了100亿，经常被误以为是蓄意“囤地”。

如果是现在拿地，哪怕是全国顶尖的房企，一家吃下这块地都是不太可能的。

④拿地早，产权时间是否也要考虑一下呢？

⑤2017年6月，北京武夷30%的股权挂牌出让，底价31亿，公开征集受让方，采用密封报价的方式。最后是北京西城区的国企金融街胜出，比底价只多了2万多块。

很玄妙有没有？几乎是底价拿，这么好的地段，咋没竞争者呢？嘿嘿，其中不言自明。

一休猜测，可能是领导层认为需要北京的开发商操盘，品质要拿得出手。大家怎么看，评论区说说。

⑥根据时间节点分析，户型设计可能是金融街入场前就已经敲定，所以只能在精装方面找补，不排除这个原因。

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终极问题，我会买吗？

1、如果我有投资升值的“邪念”，只有一次all in的选择，目前市场环境下，也还就是融御了。

2、如果我是自住，通州本地人，就业也在通州，收入预期很理想。我高低先买个小的，哪怕户型次点，居住体验实在不舒服的话，以后在去其他地方买个好户型去。

3、如果我是资深地段控、有点高端住宅收藏的癖好，不差钱，那我姑且等等二期，或许户型会更好，那就真一点硬伤没有了。哪怕单价再贵一万两万的，我也认了，我赌的起。

4、如果我是公职人员，正经北京人，胡同平房和老破小都住得惯，那融御的户型问题对于您来说就不叫事了，甚至算是一次“改善”。

5、如果我有通州的房票，但是工作生活都一直在其他区，本身也不图升值，也不是凑热闹的人，没啥物质追求，那您还是买一个离单位近，生活便利熟悉的地段就得了，别折腾了。

6、如果我是外地人，辛苦攒钱买房，奔着住一辈子去的，就喜欢南北通透的大房子，那您也看看周围二手盘，能挑到。

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很多东西，还真不便全写出来。

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